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東莞推土拍新政:不再價高者得 而是最接近平均價者得
發布時間: 2019-06-11 來源: 國際金融報 作者:

  之前,地價一直被視為房價的推手,“面粉與面包”成了樓市多年繞不開的談資。


  近日,廣東東莞首次出臺土拍新規,一改過去“價高者得”的模式,首創“最接近平均價者得”的土地網上競價方式,引發市場高度關注。


  首創土拍新規


  近日,東莞市公共資源部交易網發布了國土資源網上交易達到上限后的終次報價規則。


  競拍地塊的網上報價達到上限后,交易系統暫停接受新的報價,轉為通過網上最終一次性報價方式(簡稱“終次報價”),并以終次報價中最接近所有終次報價平均價的方式,確定誰是最后的競得者,其所報價格就是該宗地的最終報價。規則指出,終次報價功能將在掛牌截止時間后15分鐘,且網上報價已到達上限時開通。


  對競自持、競配建等設定上限的國土資源網上掛牌交易,需要通過終次報價確定競得入選人的,適用本規則。


  舉例來說,假設競拍地塊的網上報價的限價為10億元。當網上報價觸及10億元天花板時,有5家開發商參與最終報價,分別報10億、13億、14億、15億、16億,平均值為13.6億元,那么,報價14億元的競拍開發商最接近終次報價的平均價,地塊也由該開發商競得。因此,有業內人士指出,“限價+一次性最終報價”的土拍模式,某種程度上是對“價高者得”的經營性土地出讓制度的重大改革和完善。


  那么,開放商如何獲得終次報價競買人資格?


  在終次報價前,已報出至少一次有效報價的競買人,自動獲得終次報價資格。未報出有效報價的競買人,須在資格確認環節同意接受上限報價后,才能獲得終次報價資格。


  未獲得終次報價資格的競買人,不能參加終次報價。


  如何確認終次報價結果?


  在終次報價環節無有效報價的,最先報出上限值的競買人即為競得入選人。


  根據終次報價的結果,只有一個有效報價的,以此報價確定競得入選人。兩個或以上的有效報價,按照有效報價計算平均價,已獲得終次報價資格,但未報價的,不納入平均價計算。所報價與平均價相差的絕對值最小的為競得入選人,如果絕對值相等的情況下,以絕對值最小且高于平均價的確定為競得入選人。


  平均價精確到元,系統根據四舍五入的原則確定平均價。


  終次報價環節結束后,將在競價系統中公布報價記錄,確定競得入選人。


  東莞土拍熱


  實際上,東莞此次出臺土拍新政或與其近期土地市場較熱有關。


  4月17日,中海地產東莞投資有限公司經62輪競價后以14.38億元力壓近30家房企成功奪得萬江地塊,折合樓面價約1.6萬元/平米,溢價高達75.79%,一舉拉開東莞這波土地潮序幕。


  隨后,萬江地塊再起波瀾,多家房企以封頂條件提前鎖定地塊。


  廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受《國際金融報》記者采訪時直言,觸發東莞“土拍新政”的,就是不久前發生的、非常轟動的“秒拍”事件。火爆的土拍場面,讓東莞2017年3月施行的、旨在控制“地價-房價”聯動上漲的調控模式(“限地價、競配建人才房”、“限房價、競地價”)效果盡失。一方面,任性的開發商迅速將價格推至高限,給市場傳達的是“地價被低估”的失衡信號,直接引爆了地價上漲及對本期房價和未來房價上漲的預期;另一方面,開發商如此“搶地”,競配建和競自持的約束力大減。


  李宇嘉認為,“限價+一次性最終報價”的土拍模式,是對2005年以來我國施行的遵循“價高者得”原則(配建和企業實力是次要指標)的經營性土地出讓方式的重大調整。首先,以出讓底價加市場化溢價確定限價,沒有違背土地“招拍掛”的框架,一定程度上還體現了“價高者得”的不動產競拍規則。重要的是,它部分消除了過去單一價格考量下的弊端,即利潤和效率不兼容。


  談及這項新政對開發商的影響,李宇嘉表示,一次性最終報價,并以最接近平均價作為定價的依據,首先可以淘汰風險傾向高、杠桿高的開發商;其次,由于中標者對最終價格沒有影響力,所有投標人都會基于市場基本面,顯示其對地塊的真實評價,最后出來的房屋供給也是最佳的。


  其他城市是否可以跟進?


  李宇嘉對此持肯定態度。在他看來,只要是過去幾年供地較少的熱點城市都可以跟進。


  (國際金融報記者 孫婉秋)


  (編輯:喃喃)


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